Links zu interessanten Beiträgen in der Presse:

Umschuldung durch Forwarddarlehen

Lange lagen sie auf historisch niedrigem Niveau, doch jetzt steigen die Zinsen für Baugeld wieder an. Nach den Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank sind Baukredite teurer geworden. Diejenigen, dessen Kredit in zwei oder drei Jahren endet, sollten sich schon jetzt Gedanken um ihre Anschlussfinanzierung machen. Dasselbe gilt bei Langzeitfestschreibungen von mehr als 10 Jahren. Laut BGB ist auch ein solcher Vertrag vom Darlehensnehmer ab dem 11. Jahr kündbar. Vergleichen Sie dazu auch die Infos im Text oben auf der Seite. Damit können Hauseigentümer die derzeit insgesamt immer noch günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern.

Auf den ersten Blick scheint die Umschuldung eine einfache Sache zu sein: Das "alte" Darlehen wird einfach gegen einen neuen Kredit umgetauscht. Da Umschuldungswillige in der Regel aber nicht berechtigt sind, den laufenden Darlehensvertrag vor Ablauf der Zinsbindung zu kündigen, ist für die Umschuldung das Einverständnis der Bank notwendig. Die meisten Banken lehnen eine Umschuldung generell ab oder stimmte nur im Einzelfall zu. Bei anderen Banken werden teilweise überhöhte Vorfälligkeitsentschädigungen oder relativ hohe Zinsen für den neuen Kredit fällig. Unterm Strich werden daher nur wenige Banken ein attraktives Angebot unterbreiten.

Beim so genannten "Forwarddarlehen" läuft der derzeitige Kredit dagegen normal weiter. Mit dem Forwardarlehen löst der Kreditnehmer die Restschuld des alten Darlehens wie bei der "normalen" Anschlussfinanzierung erst am Ende der Zinsbindung ab. Zinssatz, Monatsrate und neue Zinsbindung werden aber schon bis zu dreieinhalb Jahre im Voraus festgelegt. Ein solches Darlehen bietet sich daher vor allem an, wenn die Zinsbindung in den nächsten 42 Monaten endet. Doch kostenlos ist diese Zinssicherung nicht unbedingt: Je länger die Restlaufzeit des Altkredits, desto höher kann der Zinsaufschlag sein. So kann ein Forwardarlehen mit zweijähriger Vorlaufzeit und zehnjähriger Zinsbindung im Schnitt 0,4 Prozentpunkte teurer sein, als ein sofort beginnendes Zehnjahresdarlehen.

Beim Forwarddarlehen sind erhebliche Zinsunterschiede festzustellen. So kostet ein fünfzehnjähriges Forwarddarlehen in Höhe von 100.000 Euro bei teuren Banken bis zu 15.000 Euro mehr als bei günstigen Geldinstituten. Die Unterschiede ergeben sich dabei zum einen aus den ohnehin bestehenden Zinsunterschieden der einzelnen Anbieter. Zum anderen fallen auch die Zinszuschläge, die für das Forwarddarlehen fällig werden, sehr verschieden aus. Sie lagen beispielsweise bei zwei Jahren Vorlaufzeit zwischen 0 und 0,63 und bei drei Jahren Vorlauf zwischen 0 und 0,94 Prozentpunkten. Außerdem unterscheiden sich die einzelnen Kreditinstitute auch durch die übrigen Rahmenbedingungen, wie etwa die Darlehenssumme, die oft bei mindestens 50.000 Euro liegt, die Restlaufzeit des alten Darlehens und die Dauer der Zinsbindung.

Die Konditionen der einzelnen Anbieter sollten daher sorgfältig geprüft werden. Da die Berechnung der eventuell anstehenden Vorfälligkeitsentschädigung sehr kompliziert ist, kann der Kunde allein aber kaum nachprüfen, ob die Bank fair kalkuliert hat.

Für Auskünfte und weitere Beratung steht ANALYSE + BERATUNG Hans-J. KLEMM gern zur Verfügung

Bundesrat stimmt Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz zu

Nach dem Bundestag hat nun auch der Bundesrat grünes Licht für die Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) gegeben. Damit können die neuen Bestimmungen nach Verkündung im Bundesgesetzblatt und nach einer Übergangsfrist von drei Monaten am 1. Juni 2007 in Kraft treten.

Mit diesen neuen gesetzlichen Bestimmungen werden sich die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und der Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen in entscheidenden Punkten ändern. Dies betrifft in erster Linie die Erweiterung der sogenannten Beschlusskompetenz.

So wird den Wohnungseigentümern zunächst die Möglichkeit eingeräumt, unter bestimmten Voraussetzungen vom Gesetz und von der Teilungserklärung bzw. von der Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen durch mehrheitliche Beschlussfassung zu treffen.

Dies gilt für Änderungen der Verteilungsmaßstäbe für Betriebs- und Verwaltungskosten, aber auch für entsprechende Änderungen der Kostenverteilung bei konkreten Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Modernisierung.

Dementsprechend können künftig auch Modernisierungsmaßnahmen und Maßnahmen zur Anpassung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen an den Stand der Technik mehrheitlich beschlossen werden. Das betrifft beispielsweise den Anbau von Balkonen oder den Einbau von Aufzügen, die bisher nur mit Zustimmung aller Eigentümer errichtet werden durften.

Anders als bei Änderungen der Kostenverteilung bei Betriebs- und Verwaltungskosten reicht allerdings bei Änderungen der Kostenverteilung für Instandhaltung und Instandsetzungen sowie bei Modernisierungsmaßnahmen ein einfacher Mehrheitsbeschluss nicht aus, sondern es bedarf in diesen Fällen einer Mehrheit von mehr als drei Vierteln aller stimmberechtigten Eigentümer, die zudem noch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile am gemeinschaftlichen Eigentum repräsentieren müssen. Dies gilt auch für die Beschlussfassung über die Modernisierungsmaßnahmen selbst.

Da Beschlüsse nicht in das Grundbuch eingetragen werden können, müssen nach den neuen Bestimmungen künftig sämtliche Beschlüsse der Wohnungseigentümer in eine Beschluss-Sammlung eingetragen werden, um die Rechtsicherheit gerade in den Fällen zu gewährleisten, in denen vom Gesetz abweichende Mehrheitsbeschlüsse gefasst werden.

Zu den weiteren bedeutsamen Änderungen gehört als Folge der Zuerkennung der sogenannten Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft die Haftung der Wohnungseigentümer. So haften die Wohnungseigentümer für Verwaltungsschulden der Gemeinschaft nicht mehr in sogenannter gesamtschuldnerischer Haftung, sondern nur noch anteilig in Höhe ihres Miteigentumsanteils. Das bedeutet zum Beispiel, dass der Heizöllieferant einen einzelnen Wohnungseigentümer nicht mehr zur Begleichung der gesamten Heizöllieferung heranziehen kann, wie dies nach früher geltendem Recht möglich war.

Ein weiterer Vorteil für die Wohnungseigentümer ergibt sich daraus, dass Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen insolvente Miteigentümer auf rückständige Hausgeldzahlungen im Falle der Zwangsversteigerung künftig als sogenannte bevorrechtigte Forderungen zu behandeln sind. Früher kamen die Wohnungseigentümer meist nur in Ausnahmefällen an „ihr Geld“, weil die vorrangigen Forderungen der Kreditinstitute in der Regel höher waren als der Erlös aus der Zwangsversteigerung.

Umgewöhnen müssen sich Wohnungseigentümer und Verwalter auch hinsichtlich des Verfahrens in wohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeiten.

Künftig gelten die Vorschriften der Zivilprozessordnung, die für Wohnungseigentümer einerseits vorteilhaft sind, andererseits auch nachteilig, weil die im Verfahren unterliegende Partei grundsätzliche sämtliche Gerichtskosten zu tragen hat. Bisher mussten die Beteiligten in der Regel zumindest ihre außergerichtlichen Kosten, also die Anwaltskosten, selber zahlen.

Insgesamt werden die ab 1. Juni geltenden geänderten Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes nach Auffassung zur Wiederherstellung und Verbesserung der Rechtsicherheit unter Wohnungseigentümern und Verwaltern beitragen.

Bundesrat beschließt Änderungen...

...beim geplanten Energieausweis für Bestandsgebäude - Einführung soll um 6 Monate verschoben werden

In seiner letzten Sitzung in Berlin hat der Bundesrat der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV) grundsätzlich zugestimmt. Damit kann auch für bestehende Gebäude der Energieausweis eingeführt werden, durch den Mieter und Käufer von Immobilien künftig schon im Voraus erkennen können, welche Energiekosten auf sie zukommen werden

Gegenüber dem ursprünglichen Verordnungsentwurf der Bundesregierung sieht die jetzt vom Bundesrat beschlossene Fassung EnEV einige Änderungen vor. So ist der Kreis derjenigen erweitert worden, die zur Ausstellung des Energieausweises berechtigt sind. Die Länder verlangen unter anderem, dass die Berechtigung zur Ausstellung von Energieausweisen für bestehende Gebäude nicht zusätzlich von der Eintragung in die Handwerksrolle abhängt. Außerdem soll bei Baudenkmälern von der Verpflichtung zur Erstellung eines Energieausweises abgesehen werden. Auch die Pflicht zur "Aushändigung" einer Kopie des Ausweises entfällt.

Vor allem aber hat der Bundesrat die Frist für die Einführung des Ausweises um sechs Monate hinausgeschoben. Damit soll den Eigentümern und Vermietern die Möglichkeit der energetischen Sanierung ihrer Gebäude gegeben werden. Vor dem Hintergrund der Anzahl der zu versorgenden Immobilieneinheiten und des zu erwartenden Auftragsstaus hält die Länderkammer den ursprünglich geplanten Zeitraum für nicht ausreichend. Nach der jetzt beschlossenen Regelung sind die ersten Energieausweise für Wohngebäude, die bis 1965 fertig gestellt wurden, ab dem 1. Juli und nicht mehr dem1. Januar 2008 verpflichtend auszustellen. Für jüngere Wohngebäude beginnt die Frist entsprechend am 1. Januar 2009 und nicht mehr am 1. Juli 2007. Die eingeschränkte Wahlfreiheit zwischen bedarfs- und verbrauchsbasierten Energieausweisen bleiben dagegen bestehen. Allerdings soll es nunmehr bis zum 1. Oktober (statt Januar) 2008 zulässig sein, für alle Gebäude frei zwischen bedarfs- und verbrauchsbasierten Energieausweisen zu wählen.

Außerdem hat der Bundesrat die Bundesregierung aufgefordert, durch eine verlässliche Förderung für ausreichende Anreize zur Investition in erneuerbare Energien im Wärmemarkt Sorge zu tragen. Bundesbauminister Wolfgang Tiefensee (SPD) begrüßte, dass der Bundesrat in den Kernelementen dem Vorschlag der Bundesregierung gefolgt ist. "Wer in Zukunft eine Wohnung mietet oder ein Haus kauft, kann die Energiebilanz des Gebäudes und damit die absehbaren Verbrauchskosten in seine Entscheidung einbeziehen.", sagte Tiefensee. Die Bundesregierung muss den Änderungswünschen des Bundesrats allerdings noch zustimmen. Nach der Kabinettentscheidung wird die neue Energieeinsparverordnung im Bundesgesetzblatt verkündet und kann dann - voraussichtlich im Herbst in Kraft treten.

Versicherungen rund ums Haus

Wie Sie sich gegen Unwetterschäden absichern.

Schon der Start ins Jahr war stürmisch: Mit Geschwindigkeiten bis zu 200 Kilometern pro Stunde sind die Orkane "Kyrill" und "Franz" über Europa hinweggefegt. Extreme Wetterverhältnisse nehmen zu. Naturgewalten sorgen auch in Deutschland jedes Jahr für große Schäden in und an Gebäuden.

Mit einer Gebäudeversicherung können Sie sich gegen die finanziellen Risiken absichern, die Ihrem Haus durch Unwetter und Naturgewalten drohen. Auslöser für hohe Schäden können Feuer, Wasser oder Sturm sein. Dabei birgt Feuer die größte Gefahr für einen Totalverlust Ihres Hauses. Doch auch Sturm, Blitz, Hagel und Leitungswasser können große Schäden verursachen.

Vorteil der Wohngebäudeversicherung ist, dass Sie jedes Risiko einzeln, je nach Bedarf in beliebiger Kombination oder als Komplett-Paket versichern können. So braucht man sich in windarmen Gegenden nicht vor Sturm schützen, benötigt aber, weil das Haus vielleicht noch alte Rohrsysteme hat, eine Versicherung gegen auslaufendes Leitungswasser.

Die Gebäudeversicherung entschädigt zum Neuwert und nicht wie bei der Privathaftpflicht nur zum Zeitwert. Bei der Hausratversicherung ist eine Erstattung zum Neuwert nur bis zur vereinbarten Versicherungssumme möglich. Der Grundtarif einer Gebäudeversicherung beinhaltet bei den meisten Versicherern für Ein- und Zweifamilienhäuser einen ähnlichen Leistungskatalog. Die Angebote unterscheiden sich nur hinsichtlich der Extras und des Preises. Für größere Wohnhäuser und gewerblich genutzte Objekte gibt es zudem spezielle Angebote.

Eine Gebäudeversicherung haftet in der Regel für Außenschäden: an der Fassade, an Fenster und an Türen sowie dem Dach und an Rollläden, Markisen und Überdachungen. Kriterium ist die feste Verbundenheit mit dem Gebäude. Beispiel: Das Fenster wird zerstört, Regen dringt ein, der Parkettboden wird ruiniert. Versichert sind neben dem Wohnhaus auch Nebengebäude, Garagen und Carports. Ebenso Zäune, Garten- oder Gerätehäuschen bis 15 Quadratmeter Grundfläche. Gartenmauern, Pergolas und Pavillons können dagegen nur mit Aufpreis zusätzlich versichert werden.

Die Hausratversicherung haftet nach Sturmschäden am Inneren des Hauses für bewegliches Inventar und Mobiliar. Kriterium ist hier, dass der Gegenstand nicht mit dem Gebäude fest verbunden ist. Dazu zählen etwa lose verlegte Teppiche, Möbel, aber auch abgerissene Dach- und Satellitenantennen.

Bei größeren Reparaturen übernehmen viele Versicherungen im Schadensfall bis zu 18 Monate lang die Mietausfälle, bei Eigennutzung wird der erzielbare Mietwert ersetzt. Außerdem trägt die Versicherung die Kosten der Aufräum-, Abbruch-, Bewegungs- und Schutzarbeiten. Möglicherweise auch die Mehrkosten, die durch behördliche Auflagen beim Wiederaufbau entstehen.

Schutz gegen Feuer, Wasser und Sturm wird Ihnen in der Regel zu einem Komplettpreis mit der Wohngebäudeversicherung offeriert. Günstige Anbieter verlangen mehr als ein Drittel weniger als teure Anbieter. Der Preis der Police richtet sich nach dem Wert der Immobilie, der Wohnfläche, der Bauart, dem Standort und den Extras.

Was Ihre Immobilie wert ist, errechnet sich nach einer komplizierten Methode, die das Jahr 1914 als Basis nimmt. Um alle Immobilien mit einem einheitlichen Maßstab bewerten zu können, wird errechnet, wie hoch die Baukosten 1914 gewesen wären.

Bei der aktuellen Prämienberechnung werden dann Währungsumstellungen und Preissteigerungen bis heute im "Gleitenden Neuwertfaktor" berücksichtigt. Beispiel: Die Versicherungssumme von 1914 multipliziert mit dem jährlich aktualisierten Baukostenindex ergibt einen Anhaltspunkt dafür, was Ihr Haus im Falle eines Totalschadens und anschließendem Wiederaufbau kosten könnte. Die Versicherung garantiert in jedem Fall den Neubau Ihres Hauses an selber Stelle.

Genaue Beratung ist wichtig. Lassen Sie sich bei der Berechnung im Zweifel von einem Berater Ihres Vertrauens helfen. Ist der Wert der Immobilie höher als die Versicherungssumme, riskieren Sie eine Unterversicherung. Im Schadensfall muss dann nicht alles ersetzt werden.

Bauliche Veränderungen müssen Sie der Versicherung mitteilen. Dachausbau, Anbauten oder andere Aufwertungen, auch im Innenausbau können den Wert Ihrer Immobilie erhöhen und damit ein Anpassen der Versicherungssumme notwendig machen.

Wer nicht in einem hochwasser- oder sturmgefährdeten Gebiet wohnt, braucht auch keine Elementarversicherung. Ein Schutz vor Überschwemmung, Erdrutsch, Rückstau (nicht Grundwasser), Schneedruck und Lawinen macht nur Sinn, wenn auch realistisch Gefahr droht. Das sind überwiegend die Regionen am Meer, in den Bergen oder an Flüssen.

Doch gerade in diesen gefährdeten Regionen ist eine Police nur schwer zu bekommen. Nur wer zehn Jahre lang keinen Schaden hatte, bekommt überhaupt ein Angebot. Und dann nur als Paket und in Kombination mit einer Wohngebäude- oder Hausratversicherung. Das heißt, Rheinbewohner und Nordsee-Anrainer müssen sich auch gegen Lawinenschäden versichern, obwohl sie nur einen Schutz vor Überschwemmung suchen.

Vier Risikozonen. Deutschland ist seit 1996 in vier Risikozonen eingeteilt. Zone vier birgt das höchste Risiko. Hier bekommt nur derjenige ein Angebot, der innerhalb der letzten zehn Jahre keinen Schaden hatte. Außerdem hängt eine Prüfung vom Einzelfall ab. Nachträglich installierter Schutz wie Dämme und Schotten können auch zu einer Versicherungszusage führen. Gut zu wissen: Über 90 Prozent aller Wohngebäude in Deutschland liegen in den Risikoklassen 1 bis 3 und sind damit versicherbar.

Es besteht bei der Elementarversicherung jedoch die Gefahr, dass man wegen diverser Ausschlussklauseln im Schadensfall auf seinen Kosten sitzen bleibt. Genaueres erfahren Sie in den Geschäftsbedingungen Ihres Vertrages. Es gibt aber auch unversicherbare Risiken: Gegen eine Sturmflut gibt es keine Police.

Schutz bei verletzten Personen. Eine Privathaftpflicht ist die wichtigste Versicherung überhaupt. Sie deckt Schäden an Personen und fremden Sachen ab, in Millionenhöhe. Das gilt auch bei Schäden durch höhere Gewalt. Für vermietete Immobilien ist zusätzlich eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht unverzichtbar.

Eine lose Gehwegplatte, vereiste Bürgersteige oder herabfallende Dachziegel können Passanten bei einem Sturm verletzen. Dafür müssen Sie oder die gesamte Hausgemeinschaft, beispielsweise in einer Eigentumswohnanlage, aufkommen. Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, können auf diese Versicherung verzichten. Bei Schäden zahlt dann die Privathaftpflicht.

Vermittlung im Streitfall. Über 10.000 Kunden beschweren sich im Jahr über ihre Versicherungsgesellschaft. Damit Sie zu Ihrem Recht kommen, wurde eine Schlichtungsstelle der deutschen Versicherungswirtschaft eingerichtet. Der dortige Ombudsmann versucht die Streitigkeit außergerichtlich zu klären. Fast alle großen Versicherungsgesellschaften sind Mitglieder dieser Schlichtungsstelle und müssen bis zu einem Streitwert von 5000 Euro das Urteil des Ombudmannes akzeptieren.